14城开发商千亿资金急冻逾160个楼盘延

2019-09-14 10:39:22 来源: 临夏信息港

14城开发商千亿资金急冻逾160个楼盘延迟开盘,

如果按照上海楼盘一次申请预售面积不得少于3万平方米的规定,以目前2万元/平方米的成交均价统计,那么上海将有接近300亿元的开发商资金因为延迟开盘而遭到变相 冻结 。 11月初,有消息称原定于在10月份开盘的上海多个市中心楼盘项目因预售证问题被延迟开盘,一位房地产业内人士曾向 《每日经济》表达了上述观点。

上海开发商延迟开盘的情况只是全国楼市的冰山一角。昨日,《每日经济》联合调查显示,包括广州、深圳、成都在内的14个城市共有超过160个楼盘延迟开盘,开发商中不乏万科、绿地、金地等知名房企。据机构保守估算,上述项目的总价值超过千亿元。

开发商 不差钱 ?

此前,一些地产大佬曾在公开场合表态,房地产企业不缺钱,目前的资金足以维持3~5个月,他们不会急着降价销售。对于这样的结论,多数人认为这只是在 吹牛 。房地产商上半年的财务数据显示,大部分开发商的经营性现金流为负值,即便是万科、保利等经营状况较好的企业也不例外。

对此,中国指数研究院分析师钟星烁说,目前开发商的资金链的确在收紧,但绝没有想象的那么严重。根据中国指数研究院对国家统计局数据的监测和整理,截至今年9月底,目前开发商拥有的资金总量达到5.05万亿元,而投资总额不过3.03万亿元,刨开各项支出,目前还有8000亿元左右的盈余。上述盈余足够开发商支撑3~6个月。

目前,很多因资金链 卡壳 而 延迟开盘 项目,大多是中高价楼盘。一般情况下,开发商的资金战略是,用普通住宅的销售收入满足中高价楼盘的开发所需资金。这使得多数房企不会因为楼盘延迟开盘而调整售价。

上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,一般情况下,开发商用于工程建设的资金并不大,并且会预留3~5个月的资金,资金链收紧并不会对公司的现金流产生太大影响。

延迟开盘的利息成本

虽然延迟开盘并不足以立即对开发商的资金链构成威胁,但大多数业内人士都清楚,迟迟不开盘将会让开发商付出多少资金成本。此前,一家知名央企房地产商的公关负责人向《每日经济》透露,不开盘的代价是每天损失一辆奔驰车。来自中国指数研究院统计显示,五成以上的开发商信托融资的成本是总财务的20%。

宋会雍说,如果开发周期是一年,自有资金达到50%,企业每年需要付出的财务成本大致在10%左右。如果延迟开盘3个月,开发商就得增加1.25%的利息支出。但现在很多楼盘实际开发周期超过一年,自有资金往往只有30%,融资成本会高于10%,因此需要付出的财务成本远高于上述数字。

难逼开发商降价

此前有市场传言称,高价楼盘之所以预售证 卡壳 ,是因为定价过高。既然如此,开发商为什么不调低售价,达到监管部门设定的范围,进而尽早获得预售许可证?

根据中原地产研究院经理刘渊的观点,延迟批准销售许可和此前住建部加强预售资金监管政策一样,都是为了收紧开发商的资金链,迫使他们降价卖房。

但是,《每日经济》联合乐居对全国14个城市延迟开盘楼盘的调查发现,160多个楼盘中居然没有一个降低预计报价。

上海三湘房地产股份有限公司副总经理张涛说,目前行业内流传的消息说,北京、上海等城市限制高价楼盘入市有一个硬指标:即单价超过3万元/平方米。如果开发商的售价只有3万元/平方米出头,通过小幅降价,就能达到监管部门的要求。虽然开发商确实有可能调整售价以尽早销售,但是很多项目的售价很难调低到3万元/平方米以下。

对此,中房信分析师薛建雄另有看法。他认为,那是因为他们已经预测到后续价格将会出现上涨。他认为,部分楼盘延迟开盘,很容易让市场供需失衡,进而造成后续抑制房价的工作变得更为困难。开发商很可能瞄准了这一趋势,咬牙不降价。

一家央企的项目营销负责人也表示,高价房如果被限制供应,肯定会造成市场的供求不平衡,终促使房价的进一步大幅上涨。


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